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Nue-propriété | L’immobilier décoté de 40 %

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IFB France
27/05/2021

Reconnu par les notaires et favorisé par les contribuables souhaitant préparer leur retraite et/ou leur succession, le démembrement de propriété s'affirme comme un moyen efficace de se constituer un patrimoine immobilier sur le long terme.

Le principe : séparer sur une période de 15 à 20 ans l'usufruit d'un immeuble et la nue-propriété.

Les grands principes du démembrement

La propriété d’un bien est segmentée en trois éléments distincts :

  • le pouvoir d’en disposer,
  • le droit d’en user
  • le droit d’en percevoir les revenus.

Un propriétaire a ainsi la possibilité de « démembrer » son bien. Le plus souvent en séparant l’usufruit (usage du bien + revenus) de la nue-propriété (droit de disposer du bien). Le principe de nue-propriété repose alors sur le démembrement d’une propriété entre l’acquéreur de la nue-propriété (le nu-propriétaire) et de l’usufruitier, acquéreur de l’usufruit à titre temporaire

La nue-propriété pour devenir propriétaire

L’investissement en nue-propriété devient alors une solution performante pour devenir propriétaire d’un bien immobilier, acquérir un bien à un prix réduit d’environ 40 % et en accorder l’usage à un tiers pendant une durée temporaire, à l’issue de laquelle vous deviendrez automatiquement propriétaire. Une opportunité pour investir dans l’immobilier à moindre coût, sur du long terme et sans contrainte de gestion !

  • L’usufruitier peut occuper personnellement le bien ou le louer afin de percevoir des revenus pendant 15 à 20 ans. Dans le cadre d’un montage immobilier, l’usufruitier est généralement un bailleur professionnel à vocation sociale, présentant tous les atouts de sérieux et de pérennité pour les investisseurs

  • Le nu-propriétaire dispose du bien et peut décider ou non de sa vente

Le contrat est clair dès le départ : le nu-propriétaire ne peut pas habiter dans l'appartement, ni y loger un membre de sa famille. Il ne touche pas non plus de loyer. Au bout de 15 ou 20 ans, il devient alors pleinement propriétaire, sans débourser un centime de plus. Il peut alors jouir de son bien comme il l'entend, en l’occupant ou le louant.

Devenir nu-propriétaire : quels avantages ?

  • Prix attractif : permettre au contribuable d’acquérir un bien immobilier à moindre coût en profitant d’une décote de 30 % à 50 % de la valeur totale du bien selon la durée de l’usufruit et la localisation du bien. Cette décote correspond au montant total des loyers que le nu-propriétaire aurait perçus en tant qu’investisseur détenteur de la Pleine Propriété.

  • Pas de charges : durant la période de nue-propriété, aucune charge n’est à payer par le nu-propriétaire durant le démembrement :  ni taxe foncière ni taxe d'habitation. Les travaux d’entretien du bien sont à la charge de l’usufruitier (sauf réparations lourdes de type gros murs et voûtes, rétablissement des poutres et des couvertures, digues…)

  • 0 frais à la sortie : L’investisseur retrouve la pleine propriété sans frais et sans fiscalité de son bien.

  • Réduction de sa base IFI : Pendant toute la période du démembrement, le nu-propriétaire n’est pas tenu de mettre son bien à l'actif de l'IFI. Il est placé hors de la base taxable

  • Transmission à moindre coût fiscal : Si vous souhaitez transmettre le bien à vos héritiers, seule la nue-propriété leur reviendra. Les droits de donation seront alors calculés sur la valeur de cette dernière.


Différents objectifs d’investissement en nue-propriété :

De 30 à 40 ans : se constituer un patrimoine immobilier
Diversifier son patrimoine immobilier avec un bien qui prendra de la valeur et maitriser sa fiscalité durant la période de démembrement au niveau de l’impôt sur le revenu et l’IFI

De 40 à 60 ans : préparer sa retraite avec un complément de revenu
Investir dans un bien à prix réduit et à la sortie, récupérer un logement en pleine propriété revalorisé pour la revente, le louer ou l’occuper

60 et plus : préparer sa transmission
Transmettre un bien à vos descendants, avec une fiscalité allégée

Ce type d’investissement en nue-propriété est également envisageable dans le cadre d’acquisition de parts de SCPI.

Un expert IFB France peut vous accompagner pour identifier le support le plus adapté à votre profil. Parlons-en ensemble !

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