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Immo : Le neuf coûte plus cher que l’ancien ! Pas forcément !

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19/05/2022

L’achat d’un bien neuf plus cher qu’un bien ancien ? Ce serait avoir une vision trop court-termiste de son investissement !

Montant réel des travaux à effectuer, consommation énergétique du logement, mise aux normes inévitable… les nouvelles obligations pesant sur les propriétaires rendent le match ancien / neuf plus serré qu’il n’y parait.

Décryptage !

Des normes de construction pour diminuer les déperditions énergétiques

Luminosité, isolation phonique et thermique, optimisation des espaces sont autant de critères privilégiés par les promoteurs lors de la conception d’une nouvelle opération.

Un logement dans le neuf garantit des habitations performantes sur le plan énergétique, respectant les dernières normes en vigueur, gages d’économies au quotidien sur le montant des factures de gaz ou d’électricité.

Nul besoin de refaire la plomberie, de rénover la salle de bain ou de faire poser un double vitrage : le neuf reste synonyme d’absence de rénovations ou de dépenses exceptionnelles, rapidement rentabilisées à l’usage.

Des garanties durables

Investir dans le neuf, c’est également bénéficier de solides garanties protégeant l’investisseur des malfaçons et préservant son budget en cas de mauvaise surprise.

  • La garantie de parfait achèvement, couvrant l’acheteur de toutes les imperfections relevées pendant l’année qui suit la réception des travaux.
  • La garantie biennale, valable pendant les deux ans qui suivent la réception des travaux et prenant en charge les malfaçons sur les éléments dissociés de l’ouvrage (portes, volets…)
  • La garantie décennale, couvrant durant les dix ans qui suivent la réception des travaux, des dommages qui compromettent la solidité du bâti (par exemple, risque d’effondrement) ou qui le rendent inhabitable ou impropre à l’usage auquel il est destiné (tels qu’un défaut d’étanchéité ou des fissures importantes).

Une meilleure visibilité à moyen et long terme

Dans un soucis de sécurité et de mise aux normes, la réglementation impose désormais un audit, voire une rénovation des résidences dans l’ancien.

En application de la loi Climat et Résilience du 22 août 2021, les logements les plus énergivores, classés F ou G ne pourront respectivement plus être loués à partir de 2025 (pour les logements G) et de 2028 (pour les logements F).

Un manque à gagner direct sur le budget des investisseurs, les locataires déjà en place pouvant exiger de leur propriétaire qu'il effectue des travaux d'économies d'énergie.

Des avantages fiscaux  non négligeables :

Contrairement à l’ancien, l’achat neuf permet aux acquéreurs de profiter d’une série de mesures incitatives telles que :

  • l’exonération de taxe foncière pendant les deux premières années
  • des frais de notaire moins importants (2 à 3% du prix de vente contre 7 à 8% dans l’ancien).

A noter : si vous achetez un bien neuf pour le louer, sachez que vous pouvez profiter des dispositifs Pinel ou encore LMNP, et donc, bénéficier d’une défiscalisation intéressante sous certaines conditions.

Achat immobilier neufAchat immobilier ancien
Prix d’achatBudget potentiellement plus élevé, mais prestations supérieures à l’ancienBudget potentiellement inférieur, mais travaux et entretien à moyen terme à intégrer dans le calcul
Frais de notaireFrais de notaire réduits (2 à 3% du prix de vente)Frais de notaire plus élevés (7 à 8% du prix de vente)
Economies d’énergieEquipements de chauffage modernes
Domotique
Isolation performante
Consommation d’énergie potentiellement plus élevée
Dépenses de rénovation énergétique
Budget travauxPas de travaux à l’entrée dans le logement
Peu voire pas de travaux de copropriété à prévoir à moyen terme
Potentiels travaux à prévoir à l’emménagement
Travaux de copropriété plus fréquents dans les immeubles anciens
GarantiesNombreuses garanties du neuf (parfait achèvement, biennale, décennale)Garantie des vices cachés
RentabilitéRentabilité comparable à l’ancien
Rendement potentiellement plus élevé en raison d’une plus grande attractivité (peu de vacance locative)
Rentabilité comparable au neuf
FiscalitéPossible exonération de taxe foncière pendant 2 ansAbsence d’exonération sur les impôts locaux

Le neuf, un pari sur l’avenir

S’appuyer sur le prix de vente est un automatisme d’acheteur. C’est même le critère majeur dans tout projet d’acquisition. Ce qui explique pourquoi nombreux sont les acheteurs à se tourner vers l’ancien, moins onéreux sur le papier.

A noter : Avant de vous lancer, prenez le temps de réfléchir au « coût global » sur une période de dix ans ou plus !

Et dans votre recherche de rentabilité, pensez à vous faire accompagner par un professionnel du patrimoine. Horizon de placement, objectif poursuivi, enveloppe budgétaire, emplacement du bien sont autant de critères à considérer avant d’investir.

La législation en vigueur, le marché de l’immobilier d’investissement et la situation personnelle et financière des acquéreurs potentiels étant susceptibles d’évolution, les informations présentes sur cette page ne sont données qu’à titre purement indicatif.

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